月均阵亡一家!长租公寓已进入至暗时刻!

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  又一家长租公寓暴雷了!

  别慌,更多的爆仓还在路上……

  1

  上周,杭州乐伽公寓“爆仓”事件真是闹得沸沸扬扬。

路。很快,不止杭州,南京、西安、成都等多地的乐伽公寓均被爆出“拖欠房租”、“坑租客”等违规问题。

  有意思的是,7月14日,面对大量的质疑和房东、租客投诉,乐伽公寓甚至还义正言辞地发了篇辟谣公告,称一直处于正常运营状态。

  但15日,西安市住建局随即挂出关于乐伽公寓的风险提示,提醒大家西安分公司经营范围没有“房屋租赁”项目,要谨慎选择。随后,政府介入、乐伽相关负责人被控制,警方通报“乐伽经营困难,存在违约行为”。

  事件发酵至今,南京建邺区艺术家工厂的19楼乐伽总部依旧大门紧锁,空无一人,只剩维权的房东和租客。

路上,乐伽并不孤单。

  去年,杭州的鼎家公寓暴雷事件,爆出了整个行业的满目疮痍;随后,上海寓见公寓因资金链断裂被查封;紧接着,苏浙渝川地区的小家联行、北京昊园恒业等相继倒下。

  短短两年时间里,资金链断裂导致的暴雷、倒闭、跑路、信誉崩塌的长租公寓品牌高达20余家。

  资金实力薄弱、运营经验不足、对金融机构提供的“粮草”依赖性太大……所以,这种“中介系”的中小品牌长租公寓抗风险能力太差,稍有不慎,就崩了。

  2

  另一种,房企背书下的长租公寓品牌,也在快速洗牌中,步步降级。

  2016年前后,长租公寓市场风口正盛,嗅觉灵敏的开发商便火速地跑马圈地,万科、金地、阳光城、龙湖、远洋、保利、华润等一线房企纷纷抢滩,TOP30房企基本全部布局。

  但年初至今,万科、朗诗、远洋等房企,均在不同程度上,不得不限制其长租公寓的快速扩张:

  今年5月,朗诗集团宣布将旗下长租公寓业务等五项非地产业务,剥离至控股集团;

  同样,远洋集团也被曝出年内拟剥离长租公寓业务,但至今未官宣;

  今年7月,万科曾经轰动一时的深圳“万村计划”主动违约,并放弃部分已签约房源;

  ……

  诸如此类,未来还会有更多。

  这种感觉,就像2015年时,满大街天花乱坠的O2O,就像每场峰会、论坛必谈的互联网+;就像2016年热到狂躁的映客、花椒等全民直播;也很像2017年备受争议的共享单车……

  长租公寓也是如此,一度红到发紫,又瞬间冷到发凉。

  3

  为什么会出现如此大的落差?

  第一、肉眼可见的、短期内又解决不了的亏损问题。

  还以朗诗为例,朗诗果断剥离长租公寓业务的主要原因就是长期亏损。

  2017年朗诗寓亏损0.44亿元;

  2018年亏损额已经高达1.94亿元;

  按目前情况,2019年、2020年仍然要产生不少亏损,而且亏损数字会更大。

  这是房企系长租公寓的通病。

  相比,开发商主业的房地产开发,周期更短、销售更快、资金回笼也要快的多、稳的多,即便缺钱了,适当降价甩货就能迅速回笼上亿资金。

  这时候,对于快周转赛道上的开发商来说,这些投入成本高、需要长时间积淀、短时间又看不到回报的长租公寓,就拖了房企后腿儿,不仅严重影响了财务报表的颜值,排行榜上也占不了优势。

  第二、都在快速扩容,但盈利模式不成熟。

  无论是中介系的中小品牌长租公寓,诸如暴雷的乐伽公寓,尚在正常运营的悦如寓、米家公寓、魔飞公寓等等,还是依赖房企背景的万科泊寓、龙湖冠寓、朗诗寓等等,都是在快速扩张,抢占市场份额。

  但实际上,目前长租公寓的回报率仅为1%-3,回报率不高,而且绝大多数品牌的长租公寓,盈利模式并不成熟,甚至说并不清晰,缺乏突破性的盈利模式。

  第三、融资收紧后,融资能力降低。

  融资渠道严格管控后,目前,大多数房地产企业的融资成本是比较高的,融资利率基本都在8%-10%;而如果以长租业务为载体,融资利率基本在5%左右,融资成本一下降低了不少。

  所以,作为难得的、实惠的融资载体,一些房企还是颇为乐意地养着长租公寓这项业务。

  但如今,融资变难了,包括合生、富力、中骏等多家房企的租赁融资被拒,为房企圈钱这件事儿上,长租公寓能做的贡献越来越少。

  4

  长租公寓还有未来吗?一定有。

  那么,长租公寓的未来属于谁?属于大资本,属于极少数的、规范性的、自持型头部企业。

  先说第一个问题。据统计,截止2017年末,我国流动人口约2.44亿,这些都是赤裸裸的租赁需求。加上常住人口的租赁需求,据链家研究院去年发布的数据显示,到2020年,中国房产租赁市场的租金规模可达1.6万亿元。

  这可能是仅次于房地产开发的,第二大市场。

  因此,尽管经历着诸多坎坷,经历着诸多非议,但长租公寓一定是有清晰的、值得期待的未来,只不过蓝海变红海,它的未来需要经历长时间沉淀,才能慢慢展现出来。

  再说第二个问题,蛋糕虽大,但并不是谁都能轻易分一杯羹。

  从2016年至今,一个接一个倒下的长租公寓品牌,已经非常清晰,没有雄厚的资金加持,没有丰富的管理经验,没有成熟的盈利模式,在未来不久,这些现金流状况很差的中小品牌长租公寓,统统都会玩儿不下去,或快速崩盘,或被吞并,给后来者让路。

  让路给谁?

  让给这两年出让的,要求自持的土地的开发商,这是长租公寓的最好的归宿,也是大趋势。

  据粗略统计,目前拍出的土地中,包含自持地块有约439宗,可供给租赁住房1573万O,这些才是长租公寓能全面开花、长久生存下去的希望。

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  又一家长租公寓暴雷了!

  别慌,更多的爆仓还在路上……

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  上周,杭州乐伽公寓“爆仓”事件真是闹得沸沸扬扬。

路。很快,不止杭州,南京、西安、成都等多地的乐伽公寓均被爆出“拖欠房租”、“坑租客”等违规问题。

  有意思的是,7月14日,面对大量的质疑和房东、租客投诉,乐伽公寓甚至还义正言辞地发了篇辟谣公告,称一直处于正常运营状态。

  但15日,西安市住建局随即挂出关于乐伽公寓的风险提示,提醒大家西安分公司经营范围没有“房屋租赁”项目,要谨慎选择。随后,政府介入、乐伽相关负责人被控制,警方通报“乐伽经营困难,存在违约行为”。

  事件发酵至今,南京建邺区艺术家工厂的19楼乐伽总部依旧大门紧锁,空无一人,只剩维权的房东和租客。

路上,乐伽并不孤单。

  去年,杭州的鼎家公寓暴雷事件,爆出了整个行业的满目疮痍;随后,上海寓见公寓因资金链断裂被查封;紧接着,苏浙渝川地区的小家联行、北京昊园恒业等相继倒下。

  短短两年时间里,资金链断裂导致的暴雷、倒闭、跑路、信誉崩塌的长租公寓品牌高达20余家。

  资金实力薄弱、运营经验不足、对金融机构提供的“粮草”依赖性太大……所以,这种“中介系”的中小品牌长租公寓抗风险能力太差,稍有不慎,就崩了。

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  另一种,房企背书下的长租公寓品牌,也在快速洗牌中,步步降级。

  2016年前后,长租公寓市场风口正盛,嗅觉灵敏的开发商便火速地跑马圈地,万科、金地、阳光城、龙湖、远洋、保利、华润等一线房企纷纷抢滩,TOP30房企基本全部布局。

  但年初至今,万科、朗诗、远洋等房企,均在不同程度上,不得不限制其长租公寓的快速扩张:

  今年5月,朗诗集团宣布将旗下长租公寓业务等五项非地产业务,剥离至控股集团;

  同样,远洋集团也被曝出年内拟剥离长租公寓业务,但至今未官宣;

  今年7月,万科曾经轰动一时的深圳“万村计划”主动违约,并放弃部分已签约房源;

  ……

  诸如此类,未来还会有更多。

  这种感觉,就像2015年时,满大街天花乱坠的O2O,就像每场峰会、论坛必谈的互联网+;就像2016年热到狂躁的映客、花椒等全民直播;也很像2017年备受争议的共享单车……

  长租公寓也是如此,一度红到发紫,又瞬间冷到发凉。

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  为什么会出现如此大的落差?

  第一、肉眼可见的、短期内又解决不了的亏损问题。

  还以朗诗为例,朗诗果断剥离长租公寓业务的主要原因就是长期亏损。

  2017年朗诗寓亏损0.44亿元;

  2018年亏损额已经高达1.94亿元;

  按目前情况,2019年、2020年仍然要产生不少亏损,而且亏损数字会更大。

  这是房企系长租公寓的通病。

  相比,开发商主业的房地产开发,周期更短、销售更快、资金回笼也要快的多、稳的多,即便缺钱了,适当降价甩货就能迅速回笼上亿资金。

  这时候,对于快周转赛道上的开发商来说,这些投入成本高、需要长时间积淀、短时间又看不到回报的长租公寓,就拖了房企后腿儿,不仅严重影响了财务报表的颜值,排行榜上也占不了优势。

  第二、都在快速扩容,但盈利模式不成熟。

  无论是中介系的中小品牌长租公寓,诸如暴雷的乐伽公寓,尚在正常运营的悦如寓、米家公寓、魔飞公寓等等,还是依赖房企背景的万科泊寓、龙湖冠寓、朗诗寓等等,都是在快速扩张,抢占市场份额。

  但实际上,目前长租公寓的回报率仅为1%-3,回报率不高,而且绝大多数品牌的长租公寓,盈利模式并不成熟,甚至说并不清晰,缺乏突破性的盈利模式。

  第三、融资收紧后,融资能力降低。

  融资渠道严格管控后,目前,大多数房地产企业的融资成本是比较高的,融资利率基本都在8%-10%;而如果以长租业务为载体,融资利率基本在5%左右,融资成本一下降低了不少。

  所以,作为难得的、实惠的融资载体,一些房企还是颇为乐意地养着长租公寓这项业务。

  但如今,融资变难了,包括合生、富力、中骏等多家房企的租赁融资被拒,为房企圈钱这件事儿上,长租公寓能做的贡献越来越少。

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  长租公寓还有未来吗?一定有。

  那么,长租公寓的未来属于谁?属于大资本,属于极少数的、规范性的、自持型头部企业。

  先说第一个问题。据统计,截止2017年末,我国流动人口约2.44亿,这些都是赤裸裸的租赁需求。加上常住人口的租赁需求,据链家研究院去年发布的数据显示,到2020年,中国房产租赁市场的租金规模可达1.6万亿元。

  这可能是仅次于房地产开发的,第二大市场。

  因此,尽管经历着诸多坎坷,经历着诸多非议,但长租公寓一定是有清晰的、值得期待的未来,只不过蓝海变红海,它的未来需要经历长时间沉淀,才能慢慢展现出来。

  再说第二个问题,蛋糕虽大,但并不是谁都能轻易分一杯羹。

  从2016年至今,一个接一个倒下的长租公寓品牌,已经非常清晰,没有雄厚的资金加持,没有丰富的管理经验,没有成熟的盈利模式,在未来不久,这些现金流状况很差的中小品牌长租公寓,统统都会玩儿不下去,或快速崩盘,或被吞并,给后来者让路。

  让路给谁?

  让给这两年出让的,要求自持的土地的开发商,这是长租公寓的最好的归宿,也是大趋势。

  据粗略统计,目前拍出的土地中,包含自持地块有约439宗,可供给租赁住房1573万O,这些才是长租公寓能全面开花、长久生存下去的希望。

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